Ce vrei să știi despre o investiție într-un spațiu comercial stradal?
Orice investiție poate da bătăi de cap. Trebuie să faci scenarii pozitive și negative și să iei în calcul factori care depind de tine, dar și cei care nu depind de tine. Cum ar fi schimbările legislative, economice sau geopolitice. Într-un cuvânt, ai nevoie de experiență.
Dacă vorbim de investiții imobiliare, acestea se fac în majoritatea cazurilor în zona rezidențială. Este mai simplu să cumperi un apartament și apoi să-l închiriezi. Având mai puține repere de luat în calcul și deci mai puține bătăi de cap.
În zona investițiilor comerciale, lucrurile se schimbă un pic și tocmai de aceea ai nevoie de câteva repere. Pe care trebuie să le iei în calcul atunci când vrei să faci o investiție într-un spațiu comercial, de pildă. Iată câteva din cele mai importante:
1. În topul investițiilor imobiliare, printre cele mai bune alegeri cu randamente ridicate și o mare întoarcere de capital în conturi. Se află spațiile comerciale, chiar și cele stradale. De aceea, este bine să faci o analiză de piață înainte de a decide să achiziționezi. Având ca scop principal nu obținerea celui mai bun preț de achiziție, ci obținerea celui mai bun client, viitor chiriaș.
2.Sigur că și prețul de achiziție al unui spațiu comercial este important. Vei găsi fel de fel de analize sau de calcule ale randamentelor în această zonă comercială. Pentru unii, este mai bine să obțină un randament de X% pe an, pentru alții Y% pe an, iar pentru unii ROI-ul este stabilit la X număr de ani și pentru alții la Y număr de ani. Eu personal am găsit o altă formă de calcul, care am văzut că are succes.
Recomand un randament care să-ți fie liniștitor cu un client pe termen lung și un ROI care să nu depășească vârsta de intrarea la facultate a copiilor tăi. Dacă se poate cu același client, este perfect. Nu vei obține în anumite perioade randamente peste nivelul inflației, cum la fel de sigur este că nu vei avea un ROI egal pe toată perioada de 15 ani. Și atunci, depinde ce este important pentru tine, să visezi sau să-ți pui banii la adăpost?
3.Fluctuația chiriașilor este un alt factor important și este legată fie de calculele foarte optimiste pe care ți le-ai făcut, fie de caracteristicile spațiului comercial. De aceea, spuneam mai sus că este foarte bine să ai un chiriaș pe termen lung. Fluctuația chiriașilor într-un spațiu este foarte importantă și spune multe despre acea locație.
4.Pentru a-ți da seama de ce fluctuație poate avea un spațiu comercial. Pe lângă calculele legate de vad, poziționare, zonă sau trafic pietonal sau auto, ia în calcul următorul exercițiu pe care eu îl fac de fiecare dată când vreau să vând un spațiu, și anume: caută 5 tipuri de afaceri care se pot face în acel spațiu și pentru care viitorul chiriaș îți va fi recunoscător că s-a mutat acolo. Dacă ai găsit 5 sau mai multe (tipuri de afaceri), atunci este un spațiu care va avea o fluctuație mică de chiriași. Avantajul este al tău.
5.Spațiul îți oferă mai multe posibilități. Acest gen de spațiu este greu de găsit, dar dacă ai dat de el, nu-l rata. Ce înseamnă mai multe posibilități? Înseamnă că poți să-l compartimentezi, spre exemplu, într-o compartimentare care să poată da posibilitatea ca oricare din viitorii chiriași care vor lua spațiul, indiferent în care parte a compartimentării făcute, să aibă aceleași facilități de vizibilitate, acces, vad, etc. Un astfel de spațiu care îți oferă această posibilitate poate să îți împartă riscul investiției astfel încât, dacă pleacă unul dintre chiriași, vei avea posibilitatea să încasezi de la ceilalți.
6.Investiția într-un spațiu comercial poate fi destul de mică, dar majoritatea acestora necesită investiție. Puține sunt cele care nu mai necesită nicio investiție. Sigur, investiția în renovare nu este neapărat o problemă, mai ales dacă nu este foarte mare. Din această perspectivă, îți recomand să iei în considerare și viitorii chiriași, deoarece aceștia vor dori să găsească spațiul cât mai perfect. Nu poți să arunci responsabilitatea renovării sau igienizării în sarcina chiriașilor.
Aceștia vin în spațiu pentru a începe activitatea cât mai repede, nu pentru a începe renovarea. De aceea, când vrei să achiziționezi un spațiu în scop investițional și acesta are nevoie de o investiție în amenajare, recomand să ceri înainte un deviz de la o firmă specializată. De exemplu, cum ar fi să investești 600.000 de euro în achiziție și să trebuiască să amenajezi interiorul cu 50.000 de euro? Astfel, de fapt ai dat pe el 650.000 de euro sau chiar mai mult, dacă iei în calcul și taxele de achiziție.
7.Fi atent la costurile de întreținere ale spațiului. Un cost semnificativ este cel al impozitului pentru spațiul comercial. În București, costurile de impozitare ale spațiilor comerciale difera de la un sector la altul. Prin urmare, este important să afli de la actualul proprietar cât plătește de impozit pe an. În special dacă spațiul este pe persoană juridică, costul impozitării nu este unul de neglijat. În lista de costuri se mai adaugă costul întreținerii asociației de proprietari, dacă spațiul este situat la parterul unui bloc. În această situație, acesta aparține din punct de vedere administrativ de asociația de proprietari. Apoi mai avem costurile lunare legate de încălzire, lumină sau internet. Toate aceste costuri te ajută să stabilești un randament anual.
Mai sus sunt doar câteva repere care te pot ajuta să faci o achiziție a unui spațiu comercial cât mai informat. Sigur că acest tip de investiție, chiar dacă se ridică la valori mai mari, are și o întoarcere a investiției la fel de mare.
Piata spațiilor comerciale, mai ales cele stradale, este una dintre cele mai active, dat fiind faptul că stocul acestora nu este foarte mare. Sigur că o parte din această piață a fost luată de marile centre comerciale care grupează în același loc mai multe tipuri de afaceri și de aici generează o varietate mai mare de clienți, dar mișcările pe piața spațiilor comerciale individuale sunt destul de mari, întotdeauna existând viitori clienți chiriași care să ocupe imediat aceste spații.
De asemenea un spatiu comercial de vanzare in zona Drumul Taberei, Bucuresti care intruneste toate conditiile pentru a fi o investitie ideala este spatiul de mai jos:
