La inceput de an 2022, piata rezidentiala a inchirierilor in Bucuresti este, din perspectiva si din experienta agentiei noastre, in impas.
Cererea pentru inchirieri este semnificativ mai scazuta in ultimele 3-4 luni, proprietatile stau semnificativ mai mult in piata pana se inchiriaza.
Bucureşti- oraş a carui capacitate de cazare aproape ca s-a triplat din 1990 incoace, primea înainte de pandemie peste două milioane de turişti anual. Urmare a crizei sanitare, in 2020 hotelierii au pierdut circa 45% din venituri, iar in 2021 aproximativ 20%.
Ca strategii de adaptare la noile realitati, hotelierii au recurs la:
-Tarife scazute, ca prim artificiu in turismul de business, de leisure si de city break;
-Reprofilare pentru unele locatii. Este si cazul Rin Grand Hotel, o investitie de 60 milioane euro. La inaugurarea din 2007 avea 1 500 camere. In pandemie gradul de ocupare si veniturile s-au prabusit dramatic. Momentan hotelul s-a inchis pentru turisti si va fi integral convertit in apartamente.
Restricțiile pandemice- care au interzis sau au restrictionat activitățile cluburilor- au determinat anumite locatii să se transforme, si să iti permită de exemplu să închiriezi tot clubul pentru o noapte, ca experienta pe cont propriu sau impartasita cu prietenii. Totul pe AirBnB. E vorba de Expirat Halele Carol, un nume binecunoscut.
Pe AirBnB/ alte platforme similare cu servicii de tip shared economy, au scazut preturile si volumul de inchirieri. Multi dintre proprietarii utilizatori vechi ai platformei Airbnb au scos apartamentele la inchiriere pe termen lung, ceea ce a suplimentat concurential oferta locala. Va continua tendinta de aliniere a pietei de inchiriere pe termen scurt la piata traditionala.
Unii dezvoltatori preferă să inchirieze apartamentele initial construite cu scopul de a fi vândute, și să renegocieze contractele de împrumut bancar, pentru a menține un nivel rezonabil al marjei de profit. Alti dezvoltatori investesc in constructia de ansambluri rezidentiale destinate exclusiv inchirierii.
Factori determinanti ai scaderii drastice a cererii de inchiriere
-Munca remote/ in sistem hibrid;
Companii româneşti sau corporatii multinationale- care inchiriau apartamente pentru nevoile de cazare ale angajatilor- si-au restrans foarte mult cererile in ultimii 2 ani.
Parte din angajatii care locuiau pe cont propriu cu chirie s-au relocat in localitatile de resedinta.
-Achizitiile de proprietati in scop investitional, deci surplus de locatii oferite in piata spre inchiriere;
-Contextul si presiunea sanitara, cu rigorile si masurile legislative aferente;
-Inflatia, si intervalul de incertitudine asociat. Inflatia a ajuns la 8,4%, arata INS. Rata anuala este asteptata sa-si accentueze puternic cresterea in trimestrul al doilea, pana la 11,2 % in iunie, cf BNR.
-Scumpirile la utilitati- mai ales la energie electrica si la gaze, la transport- care se vor resimti mai accentuat dupa suspendarea schemelor de compensare aplicate consumatorilor casnici. Parte din studenti si din masteranzi s-au mutat la parinti, fie in Bucuresti, fie in orasele de provenienta.
Lucrul practic de oriunde si distantarea sociala au conturat tendinta de migratie catre zone mai linistite din suburbii si catre localitati gen Voluntari, comuna 1 Decembrie, Chiajna, Corbeanca, Snagov, Mogosoaia, orasul Pantelimon. Autorizatiile de constructie emise confirma ca trendul se va accelera.
Cu amenajari si finisaje realmente de calitate si de bun gust, proprietarii pot cere chirii peste pretul mediu al zonei, si isi maximizeaza sansele de a inchiria mai repede. Ne referim la renovari consistente, nu la cosmetizari superficiale gen zugraveli de forma.
In contextul in care multi potentiali chiriasi au drept cerinta, nu preferinta, dotarea proprietatii cu centrala termica, recomandam sa se monteze boilere pentru un minim de confort termic. Aparatele de aer conditionat sunt deja un must have din perspectiva locatarilor, pentru canicula verii si, deopotriva, pentru a suplimenta caldura livrata de Termoenergetica in sezonul rece.
Facilitati gen loc de parcare arondat, distanta mica pana la metrou, statii STB in apropiere, pot departaja si ele proprietatile in piata, si implicit pot imbunatati randamentul investitional.
Posibil ca in urmatoarea perioada sa vedem in piata un imbold al cererii de inchiriere, pe fondul inaspririi creditarii si implicit, al scaderii numarului de persoane eligibile pentru finantare.
Peste 48% din băncile participante la sondajul realizat recent de BNR apreciază că în trimestrul I din 2022 se vor înăspri condiţiile de creditare pentru împrumuturile ipotecare, masura initiata inca de anul trecut, odată cu majorarea dobânzilor legate de ROBOR/IRCC. „Pentru primul trimestru 2022, cele mai multe instituții de credit mizează pe menținerea relativ constantă a condițiilor de creditare indiferent de tipul creditului, însă în proporție de 48 la sută în cazul împrumuturilor destinate achiziției de locuințe și terenuri, respectiv 32 la sută în cel al creditelor de consum, participanții la sondaj anticipează înăsprirea standardelor de creditare. Unicul termen al contractelor de credit care a înregistrat modificări în sensul înăspririi în T4 2021 a fost spread-ul ratei medii a dobânzii la credite față de IRCC/ROBOR (+27,4 la sută procent net).”
Ce ziceti, va mutati cu chirie intr-un apartament de 117 mp, si mergeti la piscina si la sala de sport in imobil? Sau inchiriati o vila frumoasa si spatioasa? Link-urile de mai jos va pot inspira:
